Аналитика, обзоры, полезная информация. - Весь Сосновый Бор | Форум форумов
Главная Доска
объявлений
Справочник
СБ-онлайн
Форум
форумов
Онлайн
камеры

Вернуться   Весь Сосновый Бор | Форум форумов > Авторские Форумы > О недвижимости. Просто и доступно.
Регистрация Правила Справка Пользователи Обратная связь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Старый 04.10.2008, 22:25   #1
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Восклицание Аналитика, обзоры, полезная информация.

В данном разделе будет публиковаться различная информация, касающаяся рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Соснового Бора и Ленинградской области. Аналитические материалы, информационные статьи, обзоры рынка и т.д. будут готовиться как журналистами и отделом аналитики компании «Проспект-Недвижимость» так и заимствоваться из различных источников, с обязательной ссылкой. Приглашаем к сотрудничеству агентства недвижимости нашего города, их мнение также будет полезно и интересно посетителям форума. Я надеюсь, что данная информация позволит по-другому взглянуть на рынок недвижимости и избавит Вас от хлопот при операциях с недвижимостью.
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook

Последний раз редактировалось Проспект-Н, 04.10.2008 в 23:06.
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.10.2008, 22:30   #2
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Купля-продажа квартиры. Путь от решения до воплощения.

Кратчайший путь между двумя точками - прямая линия (курс геометрии). Естественно, он является оптимальным. В случае с покупкой или продажей квартиры под этой прямой можно понимать путь, пройденный вами от принятия решения купить (или продать) до удачного завершения сделки - новоселья или получения вожделенных денег. Но без четкого знания необходимых действий, их очередности и множества важных, но кажущихся незначительными нюансов, - все это может превратить нашу прямую линию в ломаную кривую со множеством загогулин.


Мы попытаемся описать основные этапы процесса и указать некоторые важные мелочи. Лед тронулся!..


Итак, решение принято, и вы настроены пойти до конца. Когда участников всего двое – продавец и покупатель, и, тем более, если они самостоятельно, без посторонней помощи нашли друг друга – это существенно упрощает задачу. Как правило, такие сделки заключаются между знакомыми или родственниками. В таком случае агентство недвижимости, в которое вы обратитесь, будет заниматься только юридическим сопровождением сделки, то есть будет следить, чтобы все этапы проходили правильно и своевременно. При таком раскладе, после сбора необходимых документов, сразу заключается договор купли-продажи. Это делается в агентстве, с помощью юристов, ведь, очевидно, что подобными вещами должны заниматься профессионалы. Помните, что неверно составленный договор может стать причиной досадных недоразумений в будущем.

Но чаще таких сторон несколько. Дело в том, что простые, так называемые «прямые» сделки встречаются редко – это подтвердит любой риелтор. А у каждой квартиры есть свои особенности (местоположение, цена, общее состояние и т.д.), и не все они порой устраивают потенциального покупателя. Вот как раз сделать так, чтобы удовлетворенным остался каждый участник сделки – это и есть задача агентства. В связи с этим ему приходится выстраивать цепочки заинтересованных лиц, в которых звеньев может быть около десяти, причем вся эта конструкция окажется крепкой только при надежности каждой ее части. Из-за того, что один из участников передумал и в назначенный час не явился на общий сбор, сорвалось немало сделок - ведь на совершении каждого этапа все без исключения концессионеры должны присутствовать лично.

Более того, далеко не всегда совершается непосредственно покупка, или продажа - то есть действие по принципу «товар-деньги». Чаще речь идет о взаимовыгодных обменах с доплатой. А у каждого члена этого временного сообщества (со своей конкретной квартирой и конкретными условиями) есть свои жизненные обстоятельства – кому-то на работу надо, к кому-то теща приехала, а у кого-то нога болит и т.д. Вся тщательно выстроенная и подогнанная под определенные условия цепочка может рассыпаться из-за одного ненадежного звена. Чтобы этого не случилось, заключается договор с агентством на предоставление услуг и вносится залог. Залог – гарантия того, что все участники сделки обдуманно берут на себя некоторые обязательства и будут их выполнять, в соответствии с условиями договора.

Следующий этап – подготовка документов. Если вы продавец, то разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий (в данном случае – получение необходимого перечня документов). Данная процедура – довольно трудоемкий и нервный процесс, поэтому позвольте проводить ее вашим агентам. Агент будет посещать ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро), паспортную службу (с ее бюрократией и очередями), ГУФРС (бывшего ГБР)… везде нужно получать важные документы и попутно улаживать возникающие вопросы. Избавьте себя от этих радостей.

Многие граждане, совершая сделки с недвижимостью, становятся чрезвычайно мнительными и стараются все действия контролировать лично. Везде им мерещатся обман и враги. Их можно понять – ведь речь идет о крыше над головой, да сделки с недвижимостью они совершают далеко не каждый день. Но опасения напрасны. Во-первых, агент сам заинтересован в том, чтобы все было в лучшем виде – это его заработок, и обманывать или халтурить ему невыгодно. Во-вторых, сколько таких сделок за всю жизнь было заключено вами, а сколько – риелтором? Для вас это этапы большого пути, для него – просто работа. Более того, если специалист – опытный и не первый год на рынке недвижимости, у него уже наработаны определенные схемы действий, а главное - связи. Так что ходить с ним по всем инстанциям можно, но совершенно необязательно.

Если вы покупатель – готовьте деньги и ждите нотариата, перед которым состоится еще одна немаловажная процедура. Как только продавец (или продавцы, если в сделке фигурирует несколько квартир) собирает необходимый для продажи перечень документов, вся дружная компания, состоящая из этих заинтересованных людей, агента, ведущего сделку и покупателя, направляется в банк. Здесь происходит один из самых волнительных моментов всей эпопеи – закладка денег, что обозначает внесение покупателем всей суммы, необходимой для покупки выбранной квартиры.

Формы расчетов при сделках с недвижимостью бывают разные, им стоит уделить особое внимание, поэтому об этом мы напишем отдельно. Важно знать, что на сегодняшний день самой популярной из форм расчета остается аренда сейфовой ячейки в банке. Более удобным способом является пользование услугами расчетного центра. Закладка денег происходит непосредственно перед посещением нотариуса, к которому сразу после банка направятся участники сделки, чтобы заключить и заверить договор купли-продажи.

Собираясь к нотариусу, обязательно заранее попросите у своего агента список документов, необходимых для совершения именно вашей сделки, соответственно, и документы могут потребоваться специфические. Представьте, если в самый неподходящий момент у вас неожиданно попросят какую-нибудь дополнительную справку или свидетельство, о котором вы и не подозревали. Есть, конечно, стандартный общепринятый перечень, но лучше перестраховаться. Да и от волнения можно забыть, например, паспорт. Так что, отправляясь к нотариусу, нелишним будет проявить обстоятельность и собирать документы буквально по списку.

Затем следует этап государственной регистрации, после которой (при утвердительном ответе) квартира становится собственностью покупателя.

Некоторые считают, что к нотариусу ходить необязательно, если самостоятельно составить договор и сразу подать его на регистрацию в ГУФРС. Действительно, законодательством такая возможность оформления сделок купли-продажи предусмотрена. Но в этом случае никто не даст вам гарантии, что договор составлен по всем правилам, в нем учтены все нюансы и там нет никаких «подводных камней». Из-за такой самодеятельности можно запросто получить отказ в регистрации и вся сделка развалится из-за какого-нибудь пустяка. Более того, даже в случае утвердительного ответа, могут возникнуть разнообразные неприятные ситуации, если вы, по неопытности, не разглядели каких-то пунктов. В любом законодательстве существует множество разных лазеек и ходов, и вы, сами того не ведая, можете позволить кое-кому ими воспользоваться. Инспектор в ГУРФС, принимая договор, не должен вникать в суть ситуации. Он не изучает подробности сделки, ее правомерности и не станет объяснять вам, чем чреваты ваши ошибки. А нотариус более внимателен, так как за свои ошибки отвечает лицензией и имуществом, и даже если он совершил их непреднамеренно и нанес клиенту ущерб, убытки будут компенсированы.

Итак, стартовал этап государственной регистрации, и составленный по всем правилам и заверенный договор подлежит утверждению. Этот процесс обычно длится от двух недель и больше, поэтому стоит запастись терпением и ждать. Кстати, этот этап также связан с утомительным сидением в очередях, поэтому его тоже можно смело поручать своему агенту – по доверенности. Никаких выплат на данном этапе быть не может, так как, по сути, пока договор не зарегистрирован, сделка еще не совершена. Раньше период ожидания был значительно короче (около трех дней). Сейчас он увеличен для более тщательной проверки информации о данной квартире в Едином государственном реестре. Такая тщательная проверка – дополнительная гарантия того, что в будущем не возникнут проблемы. При утвердительном ответе в ГУФРС (ибо могут и отказать), право собственности окончательно переходит к покупателю, а продавец получает первую выплату (ее размер оговаривается заранее), обычно это 50% всей суммы.

После государственной регистрации, продавец должен доказать, что в проданной квартире никто не живет (предъявив форму 9), после чего он получает следующую часть денег, обычно 40%.

Остается заключительная фаза всей эпопеи, последний штрих, после которого уже можно будет облегченно выдохнуть и начать вить гнездо на новом месте. Это – передача объекта сделки (квартиры) новым владельцам по акту приема-передачи. После его подписания покупателем, продавец получает оставшуюся часть денег (обычно 10%), стороны жмут друг другу руки и расходятся обустраивать быт на новой территории.

Важный нюанс - квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Лучше всего оговорить это в предварительном договоре. Непосредственно перед переездом не нужно ничего демонтировать, потому что новый владелец может отказаться подписывать акт. А если вы и договорились, то, вывозя, скажем, любимую джакузи, или импортную итальянскую плиту, вы должны предоставить им замену в удовлетворительном техническом состоянии. Данные требования касаются санитарного блока и кухни. А то некоторые, особенно ушлые продавцы, даже смесители и дверные ручки снимают. В подобном случае покупатель вправе потребовать восстановить утраченные элементы или получить приличную денежную компенсацию из остающихся пока на руках остатков суммы. И он будет прав.

При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки не лишним будет проверить отсутствие задолженностей по междугородным телефонным переговорам. Сделать это можно, позвонив в службу 069. Также разумно будет подстраховаться распиской, где продавец обязуется заплатить по счетам за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры, если таковые появятся. Соблазн бесплатно позвонить дедушке в Израиль или сестре в Боливию, чтобы похвастаться удачным проведением сделки, а заодно разузнать, как дела у родственников, какая там погода и общая обстановка в стране и т.д. – довольно велик. Не бойтесь показаться излишне недоверчивым – это как раз тот момент, когда быть таким – неплохо. Ведь если акт об отсутствии претензий покупателем подписан без учета вышеперечисленных нюансов и оставшиеся деньги выплачены, то доказать потом что либо будет сложновато.

Также целесообразно будет сразу поменять замок, особенно если покупатель не будет сразу жить в новой квартире. Никто не знает, сколько от нее существует ключей, и у кого они могут оказаться. Ведь еще не распакованные вещи так удобно выносить.

Расставаясь, лучше обменяться контактами. Это делается на тот случай, если вдруг позвонит (а то и придет) какой-нибудь старый знакомый, однополчанин, не знающий о переезде. Или вдруг придет письмо, адресованное старым хозяевам.

Вот и все! Время жать руки и гасить свечи. Уладив последние формальности, стороны поздравляют друг друга и усталые, но довольные, расходятся по новым домам.


Крючков Александр, специально для компании "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.10.2008, 23:26   #3
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.

«Остап Ибрагимович, а когда же мы увидим наши… деньги?»

В процессе проведения любой сделки по покупке или продаже недвижимости рано или поздно наступает момент, когда на сцене должна появиться довольно крупная сумма денег. Этот момент является самым волнительным и щекотливым как для продавца, так и для покупателя.

Этап взаиморасчетов - один из решающих и важнейших в сделке, поэтому провернуть его надо ловко и умело. Сделать это можно несколькими способами, каждый из которых имеет свои особенности, достоинства и недостатки. К выбору своего варианта стоит подойти серьезно и ответственно, потому что в данном случае невнимание к некоторым деталям чревато неожиданными последствиями.

Мы постараемся прояснить ситуацию и объяснить, какие существуют формы денежных расчетов в сделках с недвижимостью, чтобы вам проще было подобрать оптимальный вариант для себя.

На сегодняшний день проще и удобнее передавать деньги через расчетные центры, посредством аренды банковской ячейки (сейфинг) и с помощью аккредитива. Рассмотрим их поподробнее.

Суть схемы действий при сейфинге, на первый взгляд, предельно проста: продавец и покупатель (с деньгами) приходят в банк, который занимается сделками с недвижимостью, арендуют там сейфовую ячейку, набивают ее деньгами и оставляют на хранение. С банком заключается отдельный договор, где описывается порядок выдачи средств из ячейки. После того, как квартира официально переходит покупателю (после государственной регистрации), продавец получает содержимое сейфа.

Пример: участники сделки арендуют ячейку, скажем, на два месяца и подписывают с банком особый трехсторонний договор. В нем говорится, что с первого по 55-й день право доступа к ячейке имеет только продавец, но лишь при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя. В последние пять дней доступ получает покупатель – он должен иметь возможность забрать свои деньги, если продажа по каким-то причинам не состоялась. Продавец и покупатель вместе закладывают деньги в ячейку, после чего совершают сделку. Заверив свои действия нотариально и проинформировав об этом банк, можно обеспечить допуск к арендованному сейфу доверенного лица. Государственная регистрация договоров с недвижимостью в настоящее время официально длится 10 рабочих дней, следовательно, в распоряжении участников помимо этого срока имеется дополнительно еще масса времени на случай, если возникнут какие-то сложности.

Но есть нюансы. Начнем с того, что не все банки занимаются проведением сделок именно с недвижимостью, соответственно, они не имеют достаточного опыта в такого рода делах. Банковское хранилище просто предоставляет место и помещение для хранения денег, а в суть происходящего его работнику вникать не обязательно. Далее – не всегда условия договора аренды ячейки настолько гибкие, чтобы оговорить в них все важные детали. В этом случае нет гарантии, что при его составлении будут учтены все нюансы и условия выдачи средств. И главное – если в нем нет так называемой услуги убытия, придется на каждый этап выплат (а их обычно три) являться всем участникам сделки лично. Согласитесь, это крайне неудобно. Кроме того, это открывает некоторые интересные возможности… для мошенничества и шантажа, например. Известны случаи, когда продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после государственной регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги. Да и без всяких злодеев можно поиметь проблем – все ведь живые люди, и кто-то на общий сбор может не появиться из-за банального разгильдяйства. А если вы – участник цепочки сделок?.. Таким образом, сейфинг – самый непредсказуемый способ проведения взаиморасчетов.

Альтернативой ему может стать использование услуг расчетных центров. По сути это тот же сейфинг, только под надзором знающих людей, специалистов. В отличие от предыдущего, данный вариант удобен тем, что именно работники центра будут контролировать процесс и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех участников сделки – не обязательное условие. Главное, заключая договор, подробно описать в нем, в какой момент и по факту предоставления каких документов продавцу могут быть выплачены оговоренные суммы.

Расчетные центры предоставляют более гибкие условия доступа к деньгам, а также возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Такой способ взаиморасчетов обходится немногим дороже аренды ячейки в банке, но он того стоит.

Компания «Проспект-Недвижимость» для передачи средств пользуется услугами расчетных центров, репутация и надежность которых проверена временем. Они находятся по адресу: ул. Восстания, д.6, Невский пр., д. 8 и ул. Гангутская, д. 14.

Еще одним способом расчета является безналичный перевод или аккредитив – специальный банковский счет, который открывает покупатель для последующих расчетов с продавцом. Эта схема очень распространена на Западе и постепенно становится популярной в России.

Суть ее в следующем: покупатель квартиры открывает счет и дает поручение банку перевести с него деньги продавцу – но только после предъявления им подлинников определенных документов, перечень которых фиксируется в банковском договоре. Продавец получает от банка извещение, в котором указаны номер счета, сумма денежных средств на нем, а главное – перечень бумаг, которые он обязан предоставить. Средства блокируются до момента получения оговоренных документов, после чего перечисляются на заранее открытый счет продавца. При проведении сделки компанией «Проспект-Недвижимость» основанием для получения денег являются: прошедший государственную регистрацию договор купли-продажи (50% суммы), форма 9, доказывающая, что на проданной жилплощади больше никто не прописан (40%) и акт приема-передачи квартиры, подписанный покупателем (10%).

Главным достоинством данного способа оплаты является, пожалуй, его безопасность. Ведь все расчеты производятся безналичным путем, поэтому участникам сделки не нужно разгуливать по городу с мешками денег. Обратная сторона – необходимость указывать настоящую, фактическую стоимость квартиры. Соответственно, налоги и госпошлина нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки, будут больше. Выдачу банковских документов как подтверждение факта оплаты, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы.

Каждый из описанных способов расчетов в той или иной мере обеспечивает защиту интересов участников сделки. Но наибольшую безопасность можно гарантировать, только подобрав самый оптимальный для данной конкретной сделки вариант. Заниматься этим, безусловно, должен специалист, так как самодеятельность в таком ответственном деле может привести к непоправимым последствиям. Организовать безопасную систему расчетов между всеми участниками сделки и правильно изложить в банковских и других документах все договоренности сторон – задача профессионального опытного риэлтора. Рынок недвижимости может таить в себе опасности, предотвратить которые удается порой лишь людям с большим опытом работы в этой сфере.

Александр Крючков, компания "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 13.10.2008, 15:13   #4
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Договор купли-продажи. Юридический ликбез.

Договор купли-продажи, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет ГУ ФРС (главное управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551).

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Итак, структура. Любой договор начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора;

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс и т.д.);

- информация об участниках заключаемого соглашения (паспортные данные);

- полное наименование сторон договора (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);

- указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:
- предмет договора;
- дата его заключения и срок действия;

- порядок расчетов, размер и условия платежей;
- взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы.

Так что на будущее знайте: в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки;

- подробное описание предмета договора: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а ПИБовскую, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стоимость, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Этот финт делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, ПИБовскую, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства). Обязанность продавца передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки», и о нем мы расскажем отдельно.

И последнее. Если вы собираетесь купить или продать квартиру, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане, пытаясь сэкономить на услугах агентств, начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Поверьте – чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир: помните, что скупой платит дважды.

Чтобы покупка или продажа недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок досконально изучены.

При обращении в компанию «Проспект-Недвижимость» с вами заключается договор на предоставление услуг, в котором подробно описывается, кто, когда и чем будет заниматься. Наши специалисты будут вести поиск подходящего вам варианта и информировать вас о его результатах. Также вы сможете получить подробную консультацию по юридическим и другим связанным со сделкой вопросам. Наше агентство готово взять на себя подготовку и сбор необходимых документов и представлять ваши интересы в переговорах по предстоящей сделке.

Для более детального ознакомления, мы готовы предоставить Вам формы наших договоров по покупке, продаже и аренде недвижимости, чтобы вы могли их изучить самостоятельно. Если у вас возникнут какие-либо вопросы, обратитесь по телефону 7777-987, и специалисты нашей компании помогут вам.



Александр Крючков, компания "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 14.10.2008, 21:32   #5
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Доверенность. Сбор документов, продажа…

Если вы собрались купить или продать квартиру в, дом, участок, но вас пугает связанная с этим бюрократическая волокита и потеря времени в очередях, лучшим выходом будет доверить это вашим агентам.

Как мы уже рассказывали ранее, любая сделка начинается с подготовки определенного перечня документов. Для того чтобы не заниматься подготовкой самостоятельно и подтвердить право сотрудника агентства представлять ваши интересы, необходимо выдать ему доверенность на сбор документов, необходимых для купли-продажи. С ней ваш представитель сможет свободно собирать вместо вас разнообразные справки во всевозможных инстанциях и от вашего имени решать возникающие по ходу дела вопросы.

Так сложилось, что большинство наших сограждан предпочитают действовать по правилу «НВН» - никогда не верь никому, поэтому убедить их доверить право заниматься тем, что хоть как-то связано с драгоценными квадратными метрами, бывает непросто. Чаще всего такое недоверие объясняется недостаточным знанием вопроса – люди опасаются быть обманутыми, и на всякий случай сторонятся того, чего не знают. Чтобы прояснить ситуацию и помочь разобраться во всем самостоятельно, мы расскажем о таком понятии как доверенность.

Согласно Ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенность – это письменно оформленное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (доверенному) для представительства перед третьими лицами. Это может быть просто написанная от руки или напечатанная бумага, в которой подтверждается передача полномочий. Различают три вида доверенностей:

1. Разовая доверенность. Она дается на выполнение определенного конкретного действия, например на подписание договора.

2. Специальная доверенность. Выдается на совершение целого ряда однородных действий в течение определенного времени. Например, на сбор документов, необходимых для покупки или продажи квартиры.

3. Генеральная (общая) доверенность. Выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения определенных сделок с ним (вплоть до залога и продажи). Этот вид предоставляет доверенному лицу максимальную полноту действий на представление интересов доверителя во всех сферах.

При проведении сделок с недвижимостью выдаваемая доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверена. Нотариально удостоверенная доверенность – бумага того же содержания, но напечатанная на специальном бланке и имеющая подпись и печать нотариуса. В тех случаях, когда нотариальных органов нет в пределах досягаемости, например в воинской части, больнице или тюрьме, к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Срок действия доверенности устанавливается по желанию того, кто ее выдает, но не может превышать трех лет (Ст. 186 ГК РФ). Если срок не указан, она действительна в течение года со дня выдачи. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения (выдачи), ничтожна, то есть юридически такой документ не имеет никакой силы.

Человек, выдавший доверенность, может в любой момент ее отменить. Сделать это можно, обратившись в любую нотариальную контору и обязательно сообщив об этом нотариусу, который оформлял документ. В случае отмены нужно сразу известить об этом своего представителя, потому что пока тот человек не узнает об отмене, все права по доверенности сохраняются. Также стоит проинформировать тех лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность.

Ни один из видов доверенности не делает доверенное лицо собственником. Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношении себя лично. То есть, если ему доверили куплю-продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не сможет продать ее самому себе.

Действие доверенности прекращается по следующим причинам:

1) истечение срока доверенности;

2) отмена доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказ лица, которому выдана доверенность, от своих полномочий;

4) смерть гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) прекращения деятельности (реорганизации либо ликвидации) юридического лица, которому выдана доверенность;

7) ликвидация юридического лица, которое выдало доверенность.

Итак, очевидно, что человек, выдающий правильно составленную доверенность совершенно ничем не рискует. Важно лишь при составлении четко перечислить те действия, которые вы позволяете осуществлять вашему доверенному лицу от своего имени.

Крючков Александр, компания "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 18.10.2008, 16:32   #6
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
А все-таки, клиент наш!

В рамках конференции «Эффективное использование интернет-технологий в сфере недвижимости», прошедшей сегодня в кинотеатре «Родина», были подведены итоги конкурса WebRealtor. Лучшим сайтом ипотечного брокера был назван сайт универсальной ипотечной компании «Уником», лучшим СМИ в сфере недвижимости – сайт «Гдеэтотдом.ру», среди интернет-страничек строительных компаний золото досталось «Ленспецстрою», а ресурс компании ЦАН победил в номинации «Лучший сайт риэлторской компании».
Компания «Проспект-Недвижимость» также принимала участие в этом конкурсе в номинации «Лучший сайт риэлторской компании». И хотя мы не заняли призового места, признание заслуг компании прозвучало открыто. Представительница жюри рассказала о том, что за то время, пока проводился конкурс, она (под видом клиента) отправила 18 заявок на разные риэлторские сайты. Ответов пришло всего семь, а самым подробным и обстоятельным стал ответ из компании «Проспект-Н» от руководителя Константина Федорова. «Если вы так общаетесь с каждым клиентом, то считайте, что клиент ваш, и с этого сайта он никуда не уйдет», - подчеркнула она.

Пресс служба компании "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 20.10.2008, 09:07   #7
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?

До самого недавнего времени фраза «на ипотечном рынке разразился кризис» трактовалась исключительно в том смысле, что станет сложнее получать новые кредиты. Банки, дескать, ужесточают требования к заемщикам, повышают проценты и т.п. – об этом писано уже сотни раз. Такая постановка вопроса позволяла радостно потирать руки тем, кто уже получил кредит. Поди плохо – сиди себе и выплачивай долг под какие-нибудь 11% годовых – совершенно смешная по сегодняшним меркам цифра!

Письмо счастья от банкира заемщику
Радовались, как выяснилось рано: в нынешнем месяце «Росевробанк» (обычно в таких случаях Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru не упоминает названия, но тут, в виду уже происшедшего широчайшего общественного резонанса, формулировка «один из банков» будет выглядеть просто смешно), так вот, «Росевробанк» сильно озадачил своих заемщиков. В разосланных им письмах говорится: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору».

Далее следуют обязательные для подобного случая мантры о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгодное сотрудничество» и необходимости «совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы». Впрочем, выясняется, что насчет «совместно» банк лукавит – «пути решения» он уже изыскал: «предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем».

Пока ограничились робкой просьбой
Хочется обратить внимание на два существенных момента. Первый – это то, что подобные «письма счастья» получили клиенты только одного банка, да и то далеко не все. Пока исключительно покупатели новостроек «на котловане» - эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически. Банк, видимо, обоснованно опасается, что в нынешних условиях квартиры так и не будут достроены.

Второй аспект – в высшей степени деликатный стиль послания: банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возможности» наступления негатива в будущем, а заплатить сейчас «предлагает».

Однако – никоим образом не призывая паниковать и до срока пить валидол – напомним, что великие дела обычно начинаются с малого: гарантировать, что завтра подобное послание не получат заемщики и других банков, невозможно.

В общем, по известной мудрости, рекомендующей готовить сани летом, мы решили сформулировать некоторые вопросы и попытаться на них ответить. Дабы потом вы, наш читатель, не были застигнуты врасплох.

Вопрос № 1
Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения?
Ответ опрошенных нами экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту – но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно…

Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 («Заем и кредит»), а в ней статью 813 «Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика». Цитирую: «При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором». Снижение стоимости квартиры – это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.

Вопрос № 2
Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась?
По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками – желательно, с подписями и печатями.

«Голословные заявления и предположения, что залог «подешевел» (и, тем более, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой базы, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». – Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты».

Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она – очень вероятно – «нарисует» ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела.

Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно – в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны.

Вопрос № 2
Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других?
Одну из них мы уже назвали – это покупатели новостроек «на котловане», т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода «залогу» (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие… Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о «новостройщиках» приходит первой.

Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» называет следующую категорию, - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн.

Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. – и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить.

Последняя группа – те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных – старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки.

Вопрос № 3
Что делать заемщику?
Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация – для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что «писем, где вы просите денег, мы не получали»), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться.

Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Как напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику – и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит – лишь бы человек платил, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки.

Вопрос № 4
Каковы перспективы судебного процесса?
Тут предсказать сложно – суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой – сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей…

«Насколько мне известно, прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много, - отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека». – Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент». «При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю», - соглашается Марина Галактионова («КРЕДИТ МАКС»).

Вопрос № 5
Зачем вообще все это банку?
Это самый, вероятно, интересный вопрос. В нашей стране (как и везде в мире) хватает людей, которые пытаются обмануть банки. Пытаться ссориться с теми, кто готов добросовестно платить, озлоблять их – решение не самое разумное.

Кроме того, кредитная организация тут мажет свое реноме столь черной краской, которую потом не отмыть никакими рекламой и пиаром. Вряд ли сами банкиры этого не понимают. Судья по всему, они пока что не очень уверены в своих правоте и силе. Чувствовали бы себя увереннее – наверняка закидали бы заемщиков письмами с металлическими формулировками «предписывается в срок до…» и «в случае неисполнения оставляем за собой право обратиться в суд».
Так что пока мы расцениваем такое вот общение с должниками как попытку «взять на пушку» - авось, среди заемщиков найдутся слабонервные, которые заплатят.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.

Источник: http://www.metrinfo.ru/

От автора форума: Я что Вы думаете уважаемые посетители форума. Как на Ваш взгляд поведут себя другие банки в сложившейся ситуации. Нам интересно Ваше мнение.
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 23.10.2008, 10:04   #8
Ольга Олеговна
Автор форума
 
Регистрация: 18.06.2008
Сообщений: 37
Сказал "Cпасибо": 0
Поблагодарили: 6
Вес репутации: 0 Ольга Олеговна нейтрален(-на)
"Вот что есть на замечание по агентам"

Данная информация прошла в sbor.clame.

Цитата:
Риэлтор же чаще всего обычный недоучка, и все
его достоинство в отсутствии совести. Вернее не в отсутствии, а в её
извращенном понимании: хороший риэлтор уверен в том, что обманывая людей он
делает им добро. Сфера торговли недвижимостью вообще очень близко подходит к
границе, где начинает действовать уголовный кодекс..
Впрочем, если такая сфера услуг затребована - значит она имеет право на
жизнь.

Давайте вернемся на несколько лет назад. Когда только началась приватизация, а соответственно и сделки с правом на недвижимость, в нашем городе было от силы 3-4 агентства. Это время смело можно назвать «золотым веком» риэлторства. Золотым он был из-за объективной ценности людей, пополнивших в те годы ряды риэлторов. Подавляющее большинство из них имело высшее образование, солидный жизненный опыт и приличный стаж работы в различных НИИ, школах, ВУЗах, больницах и других местах, откуда, в поисках средств к существованию, их выгнала «демократическая» революция. Выковало оно поколение настоящих профессионалов своего дела, специалистов высочайшей квалификации, людей чести, одинаково любимых и клиентами, и коллегами, и даже «игроками» команд-соперников.
Риэлторский бизнес не стал исключением из этого правила. Дефолт провел жирную разделительную черту по судьбам многих людей, а более чем годичный застой на рынке недвижимости поделил и риэлторов на «бывших» и «удержавшихся». Опуская, как и в первом случае, финансовый фактор тех тяжелых лет, рассмотрим, так сказать, фактор человеческий. Как же отразились экономические потрясения на качественном и количественном составе игроков рынка недвижимости? К сожалению, многие представители «золотого» состава по различным причинам покинули поле. В лучшем случае они перешли на тренерскую работу – стали руководителями отделов, филиалов, создали собственные агентства, а в худшем, по причине уменьшившихся заработков или накопившейся усталости, ушли из профессии совсем. Но свято место пусто не бывает. Вторая волна волонтеров не заставила себя ждать. Были это в основном люди, чей мелкий бизнес лопнул, а создавать что-то новое не было ни времени, ни средств. Пришли челноки, торговцы товарами народного потребления, переводящие мелкий опт в розницу, бухгалтеры и экономисты малых предприятий, не выдержавших конкуренции, и другие несостоявшиеся ударники капиталистического труда. Пришли со своими понятиями о чести и достоинстве, о правилах конкуренции, об отношении к клиентам и контрагентам. Нельзя сказать, что все сразу стало плохо. Стало хуже, но ещё терпимо.
Я не знаю точно, кому изначально пришла идея воевать не уменьем, а числом. Но раз услуга востребована, а специалистов не хватает, то выход напрашивался сам – срочно увеличивать число агентов. И несколько компаний практически одновременно стали делать одно и то же: брать на работу всех желающих попробовать себя в риэлторском бизнесе. Газеты запестрели огромными объявлениями, сулящими быстрый и хороший заработок любому пришедшему. Как водится, для выигрыша темпа было пожертвовано качество.
Рынок заполонили тысячи агентов-винтиков огромного механизма переработки клиентов, не имеющих представление даже о юриспруденции и психологии, не знающих названий городских улиц, и единственной целью которых было – сорвать максимальную комиссию.
Так начался век деревянный. Достаточно быстро желаемый результат был достигнут – количество людей, оказывающих услуги, превысило число людей в них нуждающихся. Профессионалы первой и второй волны застонали от засилья безграмотных, наглых однодневок, но пробиться к новым клиентам, дабы продемонстрировать им свои знания и опыт, уже не могли, т.к. к человеку, отважившемуся самостоятельно разместить объявление о покупке-продаже, звонили десятки голодных агентов с предложением «быстро и качественно» решить проблему.
Уходили те, у кого не сложилось и те, кто просто не желал работать под одной вывеской с сотнями деревянных солдатиков. И этот «кризис жанра» был пострашнее первого, потому что восполнить понесенные потери было уже не кому.
Начавшаяся жесточайшая конкуренция привела к тому, что абсолютное количество «риэлторов» в компании уже не гарантировало преимущество перед другими командами. Урфины Джюсы от недвижимости зачесали в затылках: что делать? Как привлечь клиента именно к себе? Повышать качество услуг путем обучения специалистов долго и хлопотно. К тому же, квалифицированному агенту придется больше платить. И опять был найден гениальный выход из положения. Демпинг. Прямо как в передаче «Угадай мелодию». Мы выполним эту работу за 5%. А мы – за 4%! А мы – за 3%! А вот уже запущена реклама двухпроцентных услуг…

Таким образом, на протяжении нескольких лет с рынка методично выжимались квалифицированные кадры, обладающие бесценным опытом проведения сотен сделок. Оставшиеся профессионалы, чтобы хоть как-то поддерживать уровень своих доходов, начинают играть индивидуально или кочуют из команды в команду, выбирая относительно лучшие условия работы. Они все также знают друг друга по именам, легко и красиво делают свою работу и, встретившись на поле, с грустью вспоминают старые добрые времена. Но, к сожалению, вероятность подобных встреч с каждым днем становится все меньше и меньше, что приводит к стремительному росту совершенно неуправляемых сделок, проводимых дилетантами и откровенными халтурщиками. Клиенты ропщут, престижность профессии стремительно падает.
Что же дальше? - спросите вы. Означает ли все вышесказанное скорый конец профессионализма и победу конвейерно-пирамидных способов оказания риэлторских услуг? Отнюдь. Здравый смыл сегодня начинает брать верх над сиюминутным расчетом, желанием скорейшего обогащения по принципу «завтра – хоть трава не расти». Уже начинают звучать голоса известных и уважаемых людей, определяющих стратегию развития рынка услуг в области недвижимости, призывающие коллег остановиться на краю пропасти и повернуться лицом к профессионалам, без которых в наш стремительный, бурный век невозможно рассчитывать на продолжительный успех в любом бизнесе.
И я верю, что завтрашний день именно за этими компаниями, за командами Специалистов с большой буквы, обладающих огромным потенциалом знаний, умеющих и любящих делать свою работу, учить этому талантливых новичков, и имеющих твердые представления о понятиях профессиональной этики, чести и совести.

Профессионалы всех веков - объединяйтесь! Время деревянных риэлторов заканчивается. Будущее за нами!

По материалам статьи Николая Тюленева "Деревянный риэлтор".

__________________
С уважением, Никитина Ольга
тел.: 8-951-681-52-12
специалист по недвижимости
Компания "Проспект-Недвижимость"
Сосновый Бор: (81369)222-69, (812)974-7788

Последний раз редактировалось Ольга Олеговна, 23.10.2008 в 10:36.
Ольга Олеговна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 26.10.2008, 14:18   #9
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Как аренда ипотеку обскакала

Кризис, кризис, кризис… У вас это слово еще не вызвало идиосинкразию? Пресса пестрит заголовками о последствиях, преодолении, значении и сакральном смысле мирового финансового кризиса. «Давайте посмотрим кризису в глаза», - призывают нас СМИ и аналитики всех мастей. Давайте посмотрим. Только не ради того, чтобы ужаснуться, а затем, чтобы увидеть направление, в котором стоит двигаться, желая улучшить свои жилищные условия.

Итак, предысторию и суть самого явления вам расскажет интернет. Мы лишь попытаемся через призму «осложнившихся финансовых условий» (так придумали заменять навязшее в зубах слово «кризис» на одном известном сайте) сравнить выгодность и целесообразность ипотеки и аренды – вечных конкурентов рынка недвижимости.

Говорящий заголовок статьи не оставляет читателю пространства для фантазий. Мы попытаемся в данном материале рассказать, почему сегодня, по прогнозам компании «Проспект-Н», стоит ожидать падения спроса на ипотеку и его роста на аренду.
В конце материала вас ждет небольшой сюрприз.

Факт 1: деньги подорожали. Вследствие чего ипотечные банки начали отказывать подходящим по всем параметрам заемщикам в выдаче кредитов. Причина проста – кредиты выдавать нечем. Причем это касается не только частников, но и строительных компаний: за грехи американской ипотечной системы по сопатке досталось каждому второму россиянину. Либо материально, либо морально: одному кредит не дали, а другой начитался алармистских статей и скупает тушенку ящиками.
Есть, конечно, Сбербанк, у которого денег, что у дурака — фантиков, но вы изучали его кредитные программы?

Факт 2: ставки растут как на дрожжах. По оценкам экспертов – участников Гражданского жилищного форума – по рублевым кредитам к концу года ставки достигнут 18 %. Между тем ипотечные калькуляторы с бесстрастностью машин один за другим показывают, насколько далеки доходы горожан от средств, требуемых для покупки самой маленькой квартирки даже в кредит.

Факт 3: банки сворачивают кредитные программы. Некоторые не выдают ипотечных кредитов вовсе, другие — только на вторичном рынке, третьи «делают вид», что выдают. То есть рассматривают заявки, иногда неоправданно долго, а в ответ клиент получает уведомление с отсрочкой. На днях один авторитетный сайт по недвижимости вывесил список банков, продолжающих (или возобновивших) выдачу кредитов. Комментарии посетителей сайта говорят сами за себя. Вот один из них: «Вранье. Сам работаю в одном из банков из списка. Официально мы ипотеку не прикрывали, а на самом деле - не даем. И так делают абсолютное большинство банков из списка. Дают единицы, и то — своим».

Итак, делаем выводы.
Конец кризиса далек и невнятен, а потребность в крыше над головой никуда не делась. Компания «Проспект-Н» готова предложить свои услуги тем, кому требуется жилье сейчас. Мы подберем вам в аренду такой вариант жилья, в котором пережидать кризис будет экономически выгодно и безопасно. В съемной квартире наши клиенты смогут со стороны следить за перипетиями кризиса, чтобы, дождавшись удачного момента, вернуться к решительным действиям по направлению к ипотеке. О наступлении этого момента наши специалисты персонально вас известят.

А теперь обещанный сюрприз. Вернемся на один абзац назад, где разозленный посетитель авторитетного сайта высказался: «Дают единицы, да и то — своим». За этой фразой скрывается не совсем то, что можно подумать. Свои — это вовсе не обязательно работники банка.
Для тех наших клиентов, которым вариант с арендой по каким-либо причинам не подходит категорически, мы предлагаем вариант альтернативный — услуги ипотечного брокера. Не торопитесь закрывать страницу, от вас не убудет, если вы дочитаете статью до конца.
Фокус в том, что одной из обязанностей профессионального ипотечного брокера является сбор и обработка всей информации об ипотеке, в том числе банковской. Ипотечные брокеры — это и есть те «свои», которым при определенных условиях банки сегодня кредиты все еще выдают, и не обязательно по драконовским ставкам. Ипотечные брокеры — это те люди, которые доподлинно знают, в каком банке сегодня кредиты дают «по-настоящему», а в каком - «понарошку». И это именно те люди, которым банки в сложившихся условиях при оформлении кредита доверяют больше, чем заемщику напрямую.
Как видите, «рок-н-ролл мертв, а ипотека еще нет». Не стоит впадать в отчаяние и срочно тратить деньги, покупая автомобили, бытовую технику и золото — так вы останетесь без жилья, на которое так долго копили. Равно как и не стоит закапывать деньги во дворе под яблоней до лучших времен, ибо этот сценарий мы уже проходили. Если все начнут делать заначки, государство в срочном порядке будет печатать денег больше и мы благополучно вернемся в совсем не благополучное прошлое.

Итак, компания «Проспект-Н», несмотря на всеобщее уныние, продолжает плодотворную работу по обеспечению населения хорошим жильем (постоянным или временным). Как видите, наш оптимизм подкреплен анализом рынка и не является наигранным или «пиром во время чумы». Обращайтесь к нам в любое время, и наши специалисты максимально аккуратно и безболезненно решат ваши проблемы.

По материалам сайта компании "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.11.2008, 00:14   #10
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
«Проспект-Недвижимость» гарантирует хорошую рекламу объектов

Продать, купить, снять или сдать квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области теперь стало еще проще. Компания «Проспект-Недвижимость» с 01 ноября 2008 года подписала договор о сотрудничестве с интернет-ресурсом www.vedun.ru Данный ресурс позволяет пользователям мобильных телефонов оперативно получить информацию о тех объектах недвижимости, которые на данный момент выставлены на продажу на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Оперативность и правдоподобность предоставления информации – главные приоритеты компании «Проспект-Недвижимость». На данный момент мы гарантируем своим клиентам, что их объект будет размещен на следующих порталах и интернет-ресурсах по недвижимости: www.emls.ru (крупнейшая риэлторская база по Санкт-Петербургу), www.eip.ru (портал, объединяющий сотни агентств по всей России), www.gdeetotdom.ru (интернет-ресурс сравнител3ьно молодой, но уже громко заявивший о себе среди профессионалов рынка недвижимости), www.vedun.ru (интернет-ресурс для мобильных телефонов), а также на сайте нашей компании www.pro-estate.ru .
На всех вышеперечисленных сайтах объекты выставляются с подробным описанием и фотографиями, сделанными нашим профессиональным фотографом. Мы стараемся максимально подробно представить все характеристики Вашего объекта, донести до потенциального покупателя все аспекты сделки. За каждым объектом закреплен специалист компании, который отвечает за сделку и владеет всесторонней информацией по объекту. На наш взгляд, данный подход к рекламе объектов недвижимости и есть залог успеха при сделках на этом рынке.
На данный момент сайт компании постоянно дорабатывается и обновляется. В поисковой системе Яндекс при запросах "Купить квартиру(недвижимость) в Сосновом Бору", Продать квартиру в Сосновом Бору", "Снять или сдать квартиру(недвижимость) в Сосновом Бору", "Как купить квартиру(недвижимость) в Сосновом Бору" наш сайт занимает высокие позиции и попадает в первую десятку. Это позволяет нам с уверенностью сказать, что объекты Соснового Бора, выставляемые на продажу через нашу компанию, найдут своего покупателя с большей долей вероятности и будут проданы быстрее.
Сегодня компания «Проспект-Недвижимость» владеет двумя офисами в Санкт-Петербурге и Сосновом Бору. У нас трудятся специалисты, профессионально занимающиеся недвижимостью не первый год. Оказывать помощь в покупке, продаже и аренде жилья – их профессиональная обязанность. В сегодняшней нестабильной ситуации на рынке мы стремимся быть ближе к клиентам и готовы экономить их средства при сделках с недвижимостью на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, опираясь на специальные условия сделок.
Более подробно наши специальные предложения для всех участников рынка недвижимости описаны в статье «5 антикризисных решений — выбери свое». Мы надеемся, что они позволят Вам выбрать правильное направление.

Пресс-служба компании "Проспект-Недвижимость"
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать на темы
Вы не можете добавлять вложения
Вы не можете редактировать ваши сообщения

BB код Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Часовой пояс GMT +3, время: 12:35.