Аналитика, обзоры, полезная информация. - Страница 2 - Весь Сосновый Бор | Форум форумов
Главная Доска
объявлений
Справочник
СБ-онлайн
Форум
форумов
Онлайн
камеры

Вернуться   Весь Сосновый Бор | Форум форумов > Авторские Форумы > О недвижимости. Просто и доступно.
Регистрация Правила Справка Пользователи Обратная связь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Старый 24.11.2008, 21:54   #11
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Покупка квартиры: откуда берутся «обиженные» наследники и как с ними бороться

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит. Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.
Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса – он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону». Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет – тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли – она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.
Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь – это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья и сестры. Третья – братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди – чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя – они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат – наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей
На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя – от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, - объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын – не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».
На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, - говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты». – Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».
Бывают и истории с участием братьев и сестер. «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, - рассказывает Вероника Панкова. – В Москве жили две сестры, а их брат – в другом городе. Одна из женщин умерла, и наследовать ее квартиру должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет. А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Он может явиться и через 10 лет
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться – мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно – бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
«В качестве уважительных причин, - говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделения ООО «Инвестиционная компания МГСН», - суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».
Но самый бронебойный аргумент - «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет – и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.
Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. «Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). – Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

Почему трясут того, кто купил жилье
Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство. Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры – человеку, которого с легкой руки Верховного Суда, весной 2003 года принявшего «историческое» постановление, сегодня все именуют «добросовестным приобретателем»? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков – тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…
В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику – это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, - говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания». – С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка – вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?
Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении – я знаю такие прецеденты».

Что делать покупателю?
В целом защититься непросто – тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. «У меня иногда появляется ощущение, что между наследниками существует настоящий сговор, - говорит Вероника Панкова («Пенаты»). – Вот недавняя ситуация: у умершего в Москве человека имелись сын в одном городе и племянник в другом. За наследством первым предусмотрительно приехал племянник, а сын «ждал в засаде» до того момента, пока квартира будет продана. О том, что он все прекрасно знал, говорит тот факт, что за наследством он обратился к нотариусу у себя в Хабаровске за день до истечения шестимесячного срока».
Но покупая квартиру у наследника, защититься все, же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. «Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, - говорит Ольга Ирич (МГСН). – Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».
«Добросовестность – это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, - отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»). – Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) – в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».
Здесь – это мы уже от себя – можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение – покупать квартиру или не покупать. Но прежде – постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.
Покупать квартиру можно, если: - продавец дает нотариально оформленное обязательство что со своими родственниками разберется сам.
Стоит отказаться от покупки, если: - продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

И главное - при покупке жилья обращайтесь к профессионалам.

По данным http://www.metrinfo.ru/
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 17.12.2008, 00:17   #12
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Верховный суд заставил исполнять закон 2004 года.

Как пишет «Газета», Верховный суд признал частично недействующим абзац 3 пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (утвержденной Минюстом 6 августа 2001 года), который требовал разрешения на продажу квартиры органов опеки, если в ней прописаны несовершеннолетие.

Ранее такое требование содержалось и в статье 292 Гражданского кодекса. Однако в 2004 году оно было исключено, в связи с чем Верховный суд и подкорректировал инструкцию.

Таким образом, сейчас разрешение органов опеки и попечительства требуется только в случаях, когда продажа недвижимости может затронуть интересы несовершеннолетних, непосредственно находящихся под опекой или попечительством и проживающих в этом жилом помещении, либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника. Кроме того, разрешение необходимо, когда собственником является несовершеннолетний.

Поводом к судебному рассмотрению послужило заявление гражданина Евгения Соболя. По мнению заявителя, оспариваемая норма инструкции нарушала его права как собственника на возможную продажу имущества.

http://www.metrinfo.ru/
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 27.12.2008, 11:12   #13
add
Местный
 
Аватар для add
 
Регистрация: 16.11.2008
Сообщений: 1,614
Сказал "Cпасибо": 152
Поблагодарили: 154
Вес репутации: 11 add заметная личность
Список наград
Сколько стоит самая дешевая комната в городе?
Может скажете.
add вне форума   Ответить с цитированием
Старый 28.12.2008, 21:43   #14
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Цитата:
Сообщение от add Посмотреть сообщение
Сколько стоит самая дешевая комната в городе?
Может скажете.
Здравствуйте add. Я специально выдержал паузу для того чтобы дать возможность специалистам по недвижимости дать исчерпывающий ответ на Ваш вопрос. Увы придется отвечать самому, хоть и не нахожусь в Сосновом Бору. Насколько я знаю предложения о продаже комнат колеблятся от 750000 рублей до разумных пределов. ДГТ небольшого метража можно купить от 950000 рублей. Всего самого доброго и с наступающим Новым Годом.
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 29.12.2008, 08:30   #15
add
Местный
 
Аватар для add
 
Регистрация: 16.11.2008
Сообщений: 1,614
Сказал "Cпасибо": 152
Поблагодарили: 154
Вес репутации: 11 add заметная личность
Список наград
Спасибо,Константин! А разве продажа ДГТ будет правомерна?
Комнаты в ДГТ приватизированы ?

C наступающим Новым годом и успехов в бизнесе!
add вне форума   Ответить с цитированием
Старый 29.12.2008, 13:26   #16
Ольга Олеговна
Автор форума
 
Регистрация: 18.06.2008
Сообщений: 37
Сказал "Cпасибо": 0
Поблагодарили: 6
Вес репутации: 0 Ольга Олеговна нейтрален(-на)
Цитата:
Сообщение от add Посмотреть сообщение
Спасибо,Константин! А разве продажа ДГТ будет правомерна?
Комнаты в ДГТ приватизированы ?

)
Добрый день!

Приватизация ДГТ разрешена уже более 1 года. ДГТ присвоен статус квартир,они считаются отдельным жильем и на них можно получить кредит на недвижимость или ипотечный кредит.

С уважением, Ольга Олеговна
Ольга Олеговна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 29.12.2008, 13:26   #17
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Цитата:
Сообщение от add Посмотреть сообщение
Спасибо,Константин! А разве продажа ДГТ будет правомерна?
Комнаты в ДГТ приватизированы ?

C наступающим Новым годом и успехов в бизнесе!
Спасибо за поздравления. Если ДГТ переведено в муниципальный фонд и приватизировано, тогда продажа возможна. Примеры таких ДГТ: Сибирская дома 4 и 2, Солнечная, дома 23 и 25.
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 29.12.2008, 22:36   #18
add
Местный
 
Аватар для add
 
Регистрация: 16.11.2008
Сообщений: 1,614
Сказал "Cпасибо": 152
Поблагодарили: 154
Вес репутации: 11 add заметная личность
Список наград
Исчерпывающая информация.Спасибо.Позднее у меня еще будут вопросы.
add вне форума   Ответить с цитированием
Старый 29.12.2008, 23:53   #19
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Цитата:
Сообщение от add Посмотреть сообщение
Исчерпывающая информация.Спасибо.Позднее у меня еще будут вопросы.
Для этого и существуюет этот форум. Всегда готовы отвечать на Ваши вопросы, если это в нашей компетенции.
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Старый 31.12.2008, 00:02   #20
Проспект-Н
Автор форума
 
Аватар для Проспект-Н
 
Регистрация: 27.12.2007
Сообщений: 336
Сказал "Cпасибо": 75
Поблагодарили: 58
Вес репутации: 11 Проспект-Н нейтрален(-на)
Оплатить маткапиталом ипотеку можно с 1 января

По закону. А по инструкции – не раньше апреля

Как пишет «Комсомольская правда», с 1 января вступает в силу закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», по которому материнский капитал можно использовать для погашения ипотеки.

Однако специалисты отдела социальных выплат заявляют обрадованным супругам, что никаких инструкций на этот счет им не поступало. Кроме того, если даже инструкции поступят до конца января, воспользоваться законом сразу вряд ли получится. Заявление о получении сертификата будет рассматриваться месяц. Еще два-три месяца займет перечисление денег из федерального бюджета через Пенсионный фонд на счет в банке. Но и это уже прогресс - ранее на перечисление денег законодательством отводилось 6 месяцев.

Радует только одно: с 1 января 2009 года материнский (семейный) капитал составит 299 731 рубль 25 копеек.

Для получения сертификата надо иметь:

1. Заявление (бланк дадут в Пенсионном фонде).

2. Паспорт мамы + копия.

3. Свидетельство о рождении ВСЕХ детей + копии.

4. Документ, подтверждающий гражданство последнего ребенка.

Пригодятся:

- свидетельство о заключении брака + копия;

- свидетельство о расторжении брака + копия;

- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования + копия;

- выписка из домовой книги (из ЕИРЦ) о регистрации детей.

При необходимости представляются документы, подтверждающие:

- полномочия законного представителя (усыновителя, опекуна, попечителя);

- смерть родителей (усыновителей); лишение родительских прав, отмену усыновления и т. д.

Документы для оформления материнского капитала должна представить лично мама или доверенное лицо (с доверенностью, заверенной нотариусом). Можно прислать по почте: с нотариально заверенными копиями документов и подписями в заявлении.

Получить материнский капитал могут семьи, которые после 1 января 2007 года родили (усыновили) второго, третьего или последующего ребенка.

Потратить капитал можно частями или полностью на:

- улучшение жилищных условий;

- получение образования детьми;

- накопительную часть пенсии мамы.
http://www.metrinfo.ru/
__________________
С уважением, Федоров Константин
Недвижимость в Петербурге
Присоединяйтесь к нам на Facebook
Проспект-Н вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать на темы
Вы не можете добавлять вложения
Вы не можете редактировать ваши сообщения

BB код Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Часовой пояс GMT +3, время: 03:42.